Sociaal huisvestingsbeleid in Vorselaar

spilfunctie in het woonbeleid || sterke beleidsvisie || geïntegreerde aanpak || voorbeelden

Meer en betere sociale huisvesting: het is één van die grote maatschappelijke uitdagingen. Lokale besturen worden alsmaar belangrijker in dat domein. Vorselaar is daarvan overtuigd en maakt er al jaren een belangrijke prioriteit van in het beleidsplan. (Pro)actief werken en toekomstgericht plannen is belangrijk … maar ook op het terrein elke dag weer werken aan het woonbeleid en elke koppelkans grijpen om de link te maken met andere beleidsdomeinen (welzijn, ruimtelijke ordening, blauwgroen, gezondheid): dat zijn belangrijke aspecten van het sociale woonbeleid! De voorbije jaren zijn al heel wat innovatieve projecten opgezet (bv. Nieuwstraat, Huis Van Bockstal) en ook de komende maanden staan nog grote projecten op stapel. Dat is allemaal het resultaat van een verregaande en positieve samenwerking met de nieuwe woonmaatschappij LeefGoed.

Achtergrond: lokale besturen krijgen een spilfunctie in het woonbeleid

Vroeger hadden gemeenten een beperkte rol in het woonbeleid. Lokale besturen ondersteunden vooral eigenaars rond ruimtelijke ordening, ze kwamen nauwelijks tussen op de private huurmarkt, en lieten het sociaal woonbeleid over aan de sociale huisvestingsmaatschappijen. In Vorselaar waren dat Zonnige Kempen (huurwoningen), Kleine Landeigendom Zuiderkempen (koopwoningen) en SVK ISOM (sociaal verhuurkantoor). Met het doorschuiven van de verantwoordelijkheid van het ‘huisvestingsbeleid’ van de federale overheid naar de regio’s, kwam hierin verandering. De focus kwam eerder te leggen op “het recht op wonen” en daardoor kwam er een Vlaamse Wooncode (inmiddels de ‘Vlaamse Codex Wonen’) die nieuwe doelstellingen stelde. Er kwam ook een decreet op het grond- en pandenbeleid. Gemeenten kregen de verplichting om te voldoen aan o.a. een Bindend Sociaal Objectief (BSO), dat bepaalde hoeveel sociale woningen (en oorspronkelijk ook sociale kavels) er moesten bijkomen op hun grondgebied.

Lokale besturen kregen de voorbije jaren dus alsmaar meer een echte centrale rol in het woonbeleid. Die rol wordt echter maar door een beperkt aantal echt bestuurskrachtige (en overtuigde) gemeenten opgenomen. Het is duidelijk dat een groot deel van de besturen nog steeds niet is uitgerust om op eigen kracht deze taken helemaal op te nemen. De uitvoering vraagt specialisaties en bovendien is wonen bij uitstek een beleidsdomein dat raakt aan vele andere thema’s: ruimtelijke planning, dorps(kern)vernieuwing, publieke ruimte, blauwgroene netwerken, energie, armoede, welzijnsbeleid, …

Vlaanderen streeft zelf naar betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting voor iedereen. Om dit doel te halen, zet de Vlaamse overheid in op sociale woningen. Maar hoewel er aanzienlijke bedragen ingeschreven zijn in de begroting voor de bouw en renovatie van sociale woningen, wordt dit budget niet volledig benut. Er wordt te weinig gerealiseerd, o.a. door ingewikkelde en langdurige administratieve procedures. De recente hervorming (fusie) van de sociale huisvestingsmaatschappijen tot nieuwe woonactoren (in onze regio “LeefGoed”) moet daarin een verschil maken maar uit onderzoek (zie bv. studie Sien Winters van het Steunpunt Wonen) blijkt het vooral essentieel dat lokale besturen sterk overtuigd moeten zijn van het belang van sociale huisvesting, mensen en middelen inzetten en elke koppelkans benutten in hun beleid.

Een sterke beleidsvisie als basis

Vorselaar is een gemeente die bekend staat om haar actieve en sterke aanpak op vlak van sociale huisvesting. Ook in Vorselaar is de vraag (en nood) naar bijkomende sociale woningen nog groot. Vooral alleenstaanden en éénoudergezinnen (dalende huwelijksfrequentie, toename van het ongehuwd samenwonen, stijgende echtscheidingscijfers) blijven problemen ondervinden om een woning te vinden. Het OCMW heeft een aantal woningen in gebruik van de gemeente en huurt zelf ook woningen van de woonmaatschappij.

Daarnaast wordt aan cliënten onder bepaalde voorwaarden (inschrijving sociale huisvesting, beperkt inkomen, gezinsgrootte) en indien zij niet binnen afzienbare tijd een beroep kunnen doen op de sociale huisvesting, een huurtoelage uitgekeerd. Het aantal huurtoelagen, maar ook het bedrag van de huurtoelage neemt jaarlijks toe, wat een zorgwekkende evolutie is. Het is dus essentieel om structureel meer in te zetten op bijkomende sociale woningen. En dat doet Vorselaar al veel jaren met grote overtuiging.

We creëerden in nauwe samenwerking met het Kempens Woonplatform, LeefGoed en het lokaal woonoverleg in Vorselaar een woonbeleidsplan en gebruiken elke kans om (nog meer) samen te werken met de nieuwe woonmaatschappij. De doelstellingen staan verankerd in het beleids- en meerjarenplan van het lokaal bestuur:

“het lokaal bestuur wil het aanbod aan betaalbare koop- en huurwoningen nog sterk uitbreiden”
>> zie een aparte beleidsbrief welzijn in het Vorselaarse beleidsplan;
“het lokaal bestuur neemt elke kans om meer geïntegreerd te werken aan een sociale huisvestingsbeleid”
>> connectie met ruimtelijke ordening (zelf actief woningen en percelen aankopen om extra sociale woonentiteiten te genereren en een sociale mix te realiseren in het centrum), welzijnszorg (realisatie van het gemeentepark en sociale campus waar dienstverlening geclusterd wordt), woonzorg (bouw 22 serviceflats), gezondheidszorg (zie oprichting vorig jaar van een eigen gezondheidshuis PIOEN door het lokaal bestuur);
“het energie- en woonloket mee vorm te geven om zo de burger optimaal te informeren en actief te helpen bij het registeren en inschrijven”
>> zie bv. recente oprichting van een digipunt en een eigen inloophuis “KomAf” om mensen te helpen met allerlei formaliteiten en digitale vragen;
“de fusie van de huisvestingsmaatschappijen”
>> Vorselaar nam een actieve trekkersrol op door in die overgangsperiode mee het voorzitterschap waar te nemen in het transitieproces;
“het lokaal bestuur wil naast specifieke doelgroepen (bv. bescheiden huurwoningen voor alleenstaanden, aanbod voor ouderen, …) ook aangepaste woonvormen (bv. mensen met beperking) aan bod laten komen”
>> zie nieuw project in Diamantstraat waar mensen met ASS-syndroom mee een plaats kunnen krijgen.

Een overtuigde en geïntegreerde aanpak met innovatieve samenwerkingen

Het mag niet blijven bij mooie plannen en ambities. Je moet als bestuur ook consequent zijn en elke dag weer op het terrein alle kansen benutten om meer en kwalitatievere sociale huisvesting te realiseren. Overal zijn er remmende factoren, overal zijn er redenen om uit te stellen of projecten niet te doen. Dan is het vooral zaak van een sterke wil, de overtuiging en de nodige bestuurskracht om het verschil te maken. Dat probeert Vorselaar door ook te innoveren (bv. combinaties met andere functies, creatieve oplossingen zoals autodelen) en op langere termijn durven te denken (bv. proactief percelen opzoeken en strategisch ontwerpend onderzoek doen).

1. Geloof in sociale huisvesting (en de wil/overtuiging om ‘meer’ sociale woonentiteiten te realiseren)

Wonen en werken als sokkels voor het sociaal beleid: vanuit mens (de vraag) en niet vanuit het aanbod: de koppeling met het maatschappelijk werk om cliënten op alle domeinen tegelijk (en structureel) te versterken en niet alleen aan symptoombestrijding doen.
Vorselaar behaalde al lang haar bindend sociaal objectief (9% sociale woningen) maar wil meer doen en meer aanbod creëren.
De gemeente gebruikt het decreet “Grond en pandenbeleid” actief door zelf ook percelen op te zoeken en daarin mee te bemiddelen om die in kader van sociale huisvesting te gebruiken (bv. site Lepelstraat, Rijkswachtgebouw in Nieuwstraat, huis Van Bockstal op Markt, TECNO-site Kuiperstraat)
Meedenken en meewerken op vlak van vergunningen en ruimtelijke ordening (bv. soepel zijn met parkeerverplichtingen voor sociale projecten, zie project “autodelen” in Nieuwstraat).
Actief meewerken in de woonmaatschappij (actieve rol in het bestuursorgaan maar ook een trekkersrol in het transitie-/fusieproces van de huisvestingsmaatschappijen in 2022/2023 (voorzitterschap in het traject, ontwikkeling van een inhoudelijke missie/zodat het meer is dan alleen maar een fusie van organisaties).
Panden samen aankopen en mee renoveren via één gemeenschappelijke opdracht (bv. Cardijnlaan).
Op langere termijn plannen via het uitvoeren van strategisch ontwerpend onderzoek voor de toekomst: bv. Diamantstraat en Kerkstraat.
Ook blijven inzetten op koopwoningen (versterken/empowerment van gezinnen en alleenstaanden om indien mogelijk ook een eigen woning te verwerven om niet in generatiearmoede te vallen).
Dat alles mét een luisterend oor en met participatie van cliënten & huurders zelf: zie project Schransstraat die heraangelegd wordt op initiatief van de sociale huurders zelf

2. Geïntegreerd werken aan sociale huisvesting (en inzetten op ‘kwaliteitsvol’ sociaal wonen)

Sociale mix realiseren tussen andere huizen en niet zomaar alles concentreren: zie mix in hartje centrum (Markt, Lepelstraat, Kerkstraat, Cardijnlaan)
In nieuwe projecten combinatie maken van koop-, huur- en SVK-woningen (voordeel van de fusie van de huisvestingsmaatschappijen): zie nieuwe project Kuiperstraat en Diamantstraat
Integratie met sociale dienstverlening en publieke functies in woonprojecten: bv. het lokaal dienstencentrum in het gebouw van de serviceflats, de sociale campus met ook de integratie van de sociale kruidenier, tweedehandswinkel, Fietsbieb, vrijetijdsparticipatie, enz.
>> bv. in het nieuwe sociale woningbouwproject in Nieuwstraat een strijkatelier en nu het KomAf inloophuis
Combinatie met noodwoningen
>> bv. nieuwe woningen in Kempenlaan en Cardijnlaan en woningen in kader van de vluchtelingencrisis (bv. mobiele woonunits in Jantjesblok)
Combinatie met andere doelgroepen bv. autisme (vzw Op Weg): zie haalbaarheidssstudie
Combinatie met blauwgroen en voldoende openbare ruimte: Diamantstraat: afbraak van oude, grondgebonden bejaardenwoningen en realisatie van meer dense woonentiteiten met veel meer ruimte voor een openbaar groenpark en trage wegen
Combinatie met trage wegen: extra trage wegen in project Rijskwachtkazerne Nieuwstraat, extra trage weg en dorpstuin aan Huis Van Bockstal (Marktplein) én de nieuwe groene as in de Diamantstraat waarvoor woningen afgebroken worden

3. ‘Proactief en innovatief’ zijn (ifv meer impact maar ook het ontdoen van het negatieve imago)

Blauwgroene projecten: zie woon- en zorgas (ontharding, afbraak woningen) en Schransstraat (tuinstraat)
Bijkomende leefkwaliteit en publieke ruimte creëren: zie site Lepelstraat/Markt en tuin Huis Van Bockstal
Innovatieve energie: zie ENLEB-project Huis Van Bockstal waar een innovatieve isolatietechniek op een erfgoedwoning werd toegepast en uitrol van zonnepanelen op sociale huisvestingsprojecten (bv. Lijsterplein)
Duurzaam bouwen: zie ITI-profiel in Proostlaan, RUP Kern toelichting of principes uit het woonbeleidsplan
Combinatie met mobiliteit (inclusief autodelen en een nieuw Hoppin-punt op de hoek Lepelstraat/Markt): zie Vorselaar maakt autodelen mogelijk voor iedereen of Vorselaar wint Award Autodelen
Strategisch ontwerpend onderzoek uitvoeren om te plannen voor de langere termijn, om proactief vooruit te kijken richting de toekomst: bv. project Diamantstraat en project Kerkstraat
Co-creatief werken: Dorpsplan “Samen Dorp Maken” ism een burgerplatform, Commons Lab en onderzoeksbureau RE-ST
De creatie van een warmtenet en warmtebedrijf (opgestart eind 2023): op basis van een warmtestudie ism IOK, Fluvius, allerlei partners & organisaties in Vorselaar
Proeftuin “Zorgzaam wonen in de groene Kempen” ism provincie, PXL, RE-ST en LeefGoed: de unieke combinatie zoeken tussen sociale huisvesting, (blauw)groen, sociale mix, gezondheid en innovatieve PPS-formules om versneld te kunnen inzetten op sociale huisvesting (met principes van circulair en modulair bouwen) à in februari 2024 raamcontract ism Vlaamse overheid (versneld sociaal bouwen in Diamantstraat)

Projecten: de voorbije en volgende jaren

De Zonnige Kempen, De Kleine Landeigendom Zuiderkempen en het Sociaal Verhuurkantoor zijn in onze regio samengesmolten tot één woonmaatschappij voor onze regio Neteland en Zuiderkempen: LeefGoed. Er is haast dagelijks contact met de woonmaatschappij en de voorbije jaren werden toch heel wat plannen voor extra sociale huisvesting (huur én koop) opgemaakt die de komende maanden en jaren (2024, 2025, 2026 & 2027) concreet gerealiseerd zullen worden.

>> Realisaties van de laatste jaren:

Kardinaalswijk: verschillende sociale kavels en 18 koopwoningen
Proostlaan en De Pretlaan: sociale kavel en 12 koopwoningen
Lijsterplein: 21 sociale woningen
Huis Van Bockstal (Marktplein): 6 huurwoningen
Nieuwstraat (voormalig rijkswachtgebouw): 19 huurwoningen, een autodeelproject en een nieuw inloophuis & digipunt “KomAf”
Kempenlaan en Cardijnlaan: nieuwe aankoop en verbouwing van twee extra noodwoningen
Huisvestingsplaatsen voor enkele tientallen Oekraïense vluchtelingen en drie mobiele woonunits om extra plaatsen te creëren (Jantjesblok)
Nieuwstraat (gemeentepark): 22 serviceflats, een lokaal dienstencentrum, sociale campus (waar het komende jaar ook de sociale kruidenier en tweedehandswinkel, fietsbieb en Rap op Stap-kantoor/vrijetijdsparticipatie wordt ondergebracht)

>> Een selectie van enkele concrete sites voor de komende drie jaar:

Kuiperstraat – site van de voormalige Tecno: 10 woongelegenheden (aanvraag vergunning in 2024)
Cardijnlaan: 2 sociale woonentiteiten (2024)
Jantjesblok: 26 sociale koopwoningen (2026)
Diamantstraat – woongelegenheden ook voor mensen met ASS (onderzoek in 2024; daartoe zal nog een bewonersparticipatie en openbaar onderzoek gebeuren)
Lepelstraat – de voormalige site beenhouwerij Van Beirendonck en Merellaan (onderzoek in 2024; daartoe zal nog een participatiemoment en openbaar onderzoek worden opgezet)

Vorselaar haalt al geruime tijd het door Vlaanderen opgelegde ‘Bindend Sociaal Objectief van 9% sociale woningen op het hele woonbestand’. Toch blijven we extra sociale huisvesting realiseren. Er blijft een grote nood.

Enkele voorbeelden

Site Lepelstraat

Let wel: dit is maar een rudimentaire inplantingsschets. Hoeveel woonentiteiten voor sociale huisvesting hier zullen gerealiseerd worden, hangt af van verder onderzoek, besprekingen met allerlei betrokkenen, gecoro, dienst ruimtelijke ordening, LeefGoed, enz. Ook het perceel van Huis Van Bockstal en een stukje van dat perceel in Merellaan zal daartoe samen en integraal worden bekeken. Daardoor kan mogelijk een mooi, groen binnengebied, een dorpstuin, ontstaan in hartje centrum.

Huis Van Bockstal

Onze sociale huisvestingsmaatschappij neemt deel aan het project ENLEB: Energie Neutraal LEvensloopbestendig Bouwen (project Vlaanderen/Nederland). Voor Zonnige Kempen gaat het om de energetische renovatie van Markt 18, de voormalige woning van dokter Van Bockstal in Vorselaar. Deze oude dokterswoning is beeldbepalend in het dorpszicht van Vorselaar (stijl nieuwe zakelijkheid). Hierbij ontwikkelt de bouwmaatschappij een niet-standaardoplossing voor het isoleren van de binnenzijde zodat het uitzicht van de woning omwille van zijn beeldvorming op het marktplein zo weinig mogelijk gewijzigd wordt. Dit zal gebeuren in combinatie met een verdichtingsstrategie om de bewonersdensiteit te verhogen tot zes wooneenheden. In de woongelegenheden zal naast het rechtstreekse gebruik van gelijkstroom van PV-cellen ook opslag van energie voorzien zijn. De toepassing van gelijkspanningstechnologie in twee wooneenheden verliep in het begin eerder stroef aangezien er (nog) geen wettelijk kader is voor de toepassing van DC-technieken (gelijkstroom) in woningbouw. De innovatie is de volgende: isoleren van de binnenzijde van de muur, uitrusten met gelijkstroom-technologie, de integratie van alle kanalen en leidingen in de bouwkundige schil. Dankzij samenwerking met partners in binnen- en buitenland is men er in geslaagd om gelijkspanning met alle bijhorende voordelen te introduceren.

De woonmaatschappij investeerde ook fors in het ontwikkelen van initiatieven inzake circulaire economie. Circulariteit omvat twee belangrijke delen. Enerzijds nieuwe materialen op een manier gebruiken zodat ze opnieuw en opnieuw en opnieuw kunnen gebruikt worden. En anderzijds bestaande materialen zoveel mogelijk hergebruiken. In het vernieuwde kantoorgebouw van de woonmaatschappij in Westerlo werden materialen uit Huis Van Bockstal herbruikt. Het houten plafond is gemaakt van de oude parketvloer uit het huis en ook de tegeltjes in de sanitaire ruimtes werden uit die woning gerecupereerd. De granieten vloer in de kantoren deed eerder dienst als gevelbekleding voor een bankkantoor in Brussel.

Zie ook reportage RTV

Autodeelproject

In een sociale woonwijk in Vorselaar staan sinds juli 2022 twee nieuwe elektrische deelwagens te blinken. En dat is geen toeval, maar een bewuste keuze. Want voor Vorselaar is deelmobiliteit pas succesvol als iedereen er gebruik van kan maken.
Lees ook de artikels:

Een project van onderuit: Schransstraat

Tuinstraten zijn straten waar buren samen aan de slag gaan om het straatbeeld te vergroenen en verblauwen. In de Schransstraat denken buurtbewoners samen na hoe hun straat groener, mooier en autoluwer kan. Zij worden hierbij begeleid door Kempen2030/IOK, Commons Lab en het lokaal bestuur. De vernieuwde Schransstraat vormt zo het sluitstuk van de trage verbinding tussen Markt en Schranshoeve.

Een blauwgroene visie vertaald in een woon- en zorgas: Diamantstraat

In het kader van het vergroeningsverhaal in Vorselaar willen we het gemeentepark doortrekken tot aan de Schranshoeve. Deze groene verbinding kan de inwoners een kwalitatieve gezonde ontmoetingsplek en een trage doorsteek (die aanzet tot bewegen, duurzame mobiliteit en sociaal contact) bieden.
Het aanbieden en laagdrempelig maken van zorg koppelen we aan deze as. Het reeds gekende en druk bezochte LDC Sprankel! wordt aangevuld met Gezondheidshuis PIOEN, sociale kruidenier en tweedehandswinkel, het inclusiehuis Komaf en een ontmoetingscentrum voor de verenigingen.
De 8 niet-duurzame seniorenwoningen in de Diamantstraat worden vervangen door een nieuw complex met plaats voor senioren, alleenstaanden en mensen met ASS (samenwerking met vzw Op Weg). Dit alles in een mooie en groene dorpstuin, aaneengesloten met het gemeentepark waar extra trage wegen werden aangelegd en ook het Marktplein dat auto-, parkeer- en verkeersvrij werd gemaakt en volledig onthard is).

Zie ook haalbaarheidsstudie zorgas